原状回復工事明日へのステップ

では、誰がそれを具体的に実行すればいいのでしょうか。いちばん確かなのは、オーナー自身が勉強して見識をもち自分で判断する力を身につけることですし、それが本来の姿です。
実際に、見事な経営センスを発揮されている方もいらっしゃいます。「とても無理だ」とか「現実的ではない」というケースが大部分かもしれません。
よいとなればアセット・マネージャーに託されます。ここでは不動産すべてが対象で、どの不動産にどう投資するかの判断がなされます。
それを具体化して不動産投資の効率を最大化するのが、プロパティ・マネージャーということになります。なにやら聞き慣れない言葉ばかり出てきますが、日本では極めて新しい分野で当事者でさえほとんど明確になっていないのが現状ですから、気楽に読みとばしてください。
要は、オーナーに代わって不動産の運用管理を実際に行うプロパティ・マネージャーがいて、その不動産が投資対象として適切かどうかを判断するアセット・マネージャーという立場があるのです。したがって、オーナーが自分でプロパティ・マネージャーやアセット・マネージャーの役割をはたしてくれる人を見つけるのが一つの方法です。
それが難しければ、そういう仕組みをもったところと提携することも検討に値するでしょう。その仕組みは「三権分立型」が理想である、と私は提唱しています（１３２ページ図参照）。
というのは、これからの賃貸営業のあり方はもっと透明性の高いものに変わらなければいけないと考えているからです。これまでは事実上、メーカーが三権の役割をすべてはたしていました。
メーカーが企画を立て営業をして、建てたあとの管理まで行うケースがほとんどです。これを分離して、メーカー－はものをつくることに専念したほうがいいのではないかと考えています。

宣伝し興味付けするところまではいいかもしれません。ただし、自分たちの立てたプラン（立法）が第三者の、つまり司法の立場からみて適切かどうかは、きちっと独立した別の人に判断してもらうべきではないでしょうか。
司法の立場の人がそれをＯＫと判断したら、具体的にそれをどう運営するかは行政の役目になります。企画として肉付けし運営計画をつくり、「これならばオーナーの利益を最大化できる」ものに仕上げます。
その最終ジャッジを受けて、実際に形のあるものをつくるのがメーカーの役割です。このように、オーナーの立場に立ってそれぞれが独立して役割をはたすことができれば、品質の良いものを適正価格で流通させることができるようになる。
言い換えれば供給者本位の仕組みから脱してユーザー本位の仕組みが確立できることとなりますし、はじめてオーナーにとってのリスク回避、リスクマネジメントが可能な本来の仕組みになるのではないでしょうか。これまでの不動産業界にない三権分立型のこうした仕組みを、私たちはつくろうとし、運営しようとしているのです。
プロパティ・マネジメントプロパティ・マネジメントとは、物件の所有と運営管理の分離を前提としながら、収益の維持・向上、資産価値の維持・向上を追求することです。具体的には、物件の管理やメンテナンス業務に加えて、テナント募集（テナント誘致）やテナント管理（クレーム対応など)、賃料収受代行、長期修繕計画の立案なども行い、物件が生み出すキャッシュフローを維持・向上させる業務のことです。

この業務の最大の目的は賃料収入を最大化し、維持管理コストを適正・最小化すること、および物件の価値を高い水準で保つことにより不動産投資効率を最大化することにあります。アセット・マネジメントアセット・マネジメントとは、不動産に投資したい投資家のために、不動産の取得や管理運営（経営）・処分などを専門的な立場から助言し、一任され実行する業務のことです。
プロパティ・マネジメントが管理運営業務であるのに対し、アセット・マネジメントはプロパティ・マネジメントを含めた不動産経営全般に対して、その最終的な意志決定に関するマネジメントを行う業務といえます。つまり、投資家等によって購入された不動産を投資家の代理として経営することを業として行うものです。
建築企画も得意としていますし、上級（サーティファイド）ファイナンシャルプランナーですから、投資としての不動産経営の意思決定にかかわるファンド・マネージャーの領域まで踏み込める手腕の持ち主です。第４部では、藤葎雅義氏にプロパティ・マネージャーの役割について具体的に解説していただきます。
同氏は、日本でプロパティ・マネジメントが注目される以前から事実上その役割を実践してきた、いわば日本におけるプロパティ・マネージャーの草分けといえます。当社設立以来、助言とご協力をいただき、さまざまなノウハウを吸収させていただい日本の不動産業界は、国際的に見ると少々不自然な状態にあると言えます。
というのは、不動産の運用について完全にオーナー側の立場に立って考え、判断し、行動する役割の人がほとんど存在しないと言えるからです。ないか」。
こう反論されるかもしれませんが、実際は少し違うのです。たとえば別の著書で、私はこんな問いかけをしたことがあります。
滞納するし、夜遅く帰ってきて騒音をまき散らす。注意してもききません。
他の入居者に文句は言われるし、ゴミの出し方も目茶苦茶なので近隣にも迷惑をかける。「不動産屋さん」に聞いていた連帯保証人の勤務先に電話しても、「そんな人はいない」と言う。
こんないいえ、決してそうとは言えません。なぜなら、お客さんを紹介することが不動産屋さんの業であって、仲介以外の入居者審査などは本来の仕事ではないからです。
しかも入居者からは、家賃一ヵ月分の仲介手数料を受け取るのが普通ですから、入居者の立場に立って仕事をするのが不動産屋さんの本来の役割です。つまり部屋を探している人の代理人、エージェントであるわけです。

部屋を借りるのが難しい「わけあり」の人に部屋を提供できたのですから、かえって「良い不動産屋さん」とさえ言えるのです。入居者とオーナー双方の利益に、同時に貢献することは事実上不可能です。
また、民法賃貸管理会社も、日本では独特の発達をしてきました。もともと仲介から出発して、その延長線上で管理も行うようになりましたから、入居者からは仲介手数料が入り、オーナーからは管理料を得るという、双方からフィーをいただくのが当たり前になってしまっています。
これでは、どちらの味方かわかりません。不動産売買の仲介も同様です。
宅建業法では、仲介手数料を買い手から三パーセント、では「オーナーズ・エージェント」とは、どのような存在を言うのでしょうか。たとえば私の会社では、以前からアパート・マンションの運用に関して、完全にオーナー側の立場に立つことを明確にしてきました。
オーナーの資産を守り、高い運用益を提供することを業務の目的として、賃貸住宅の企画と運用管理を専門とする会社です。企画と建築プロデュースは得意分野ですが、建築そのものはしません。
入居者側に立たなければならない仲介業も一切やっておりません。仲介は不動産屋さんにお願いするスタ売り手から三パーセントいただいても合法であると定められていますが、よく考えると変な話です。

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